新加坡的百万组屋(HDB)漫谈
话说疫情之中新加坡人还是挺敢出手买房的。
相比百万公寓的比比皆是，百万组屋就不那么常见了，所以每次都会上报纸：
这几年其实新加坡百万组屋交易还真不少，大部分都在女皇镇、碧山和中央区。
当然数量方面以Pinnacle @ Duxton独占风骚
新加坡百万组屋的产生也有不少的来龙去脉，小Li飞刀简单分析下面几点：
1. 各国央行疯狂放水的情况下，投资房产不失为保值方案
2. 但是坡县组屋的特性决定了其投资属性的残缺
3. 百万组屋频繁出现并不是“正常”现象，但是有其后的合理性解释
4. 有价值的“资产”大家都会关注，但是坡县保值的组屋不多
5. 你真以为百万组屋都能保值？可能过个5-8年就有人哭天喊地了
6. “投资”百万组屋的代价你清楚嘛？
首先房产投资方面： 组屋的特性是什么？适不适合投资？
我已经在之前的帖子里详细分析过了：
那么百万组屋的合理性在哪里？
如果你从2017年一路来关注坡县房产的话，有个词叫Enbloc你可能记忆犹新，本地中文叫集体出售，也就我们传统理解的拆迁。看图了解下坡县拆迁的威力:
20B的资金量意味着啥？简单来说随便一个拆迁屋主手上可能握着2、300百万的现金，ST的报道解释的很明白：
你猜这些业主拿到现金后会去干嘛？公寓市场是肯定的，按下不表。
顺便提下如今Enbloc你就别做梦了
组屋呢？顺便再次吹捧下自己
留意下各类新闻报道，其中还真是有全现金买家（full cash buyer）的
其中光是今年（2020）头两个月的百万组屋成交就如下
抛开自住因素，从保值属性来说，The Pinnacle @ Duxton乃是当之无愧的王者
2019年的报道：
年增值15%的HDB哪里找？只有Pinnacle @ Duxton就此一家
那么其他地点呢？数据还不到15年，不过还是有蛛丝马迹，可以参考我之前的分析：年轻转售组屋的“陷阱”？
我的看法是大概率会下跌的。。。原因很简单：物以稀为贵
提示下女皇镇的Dawson地区
再提示下文庆的百万DBSS区域
再来对比下The Pinnacle @ Duxton地区，看出差别了嘛？
5-8年之后那些Queenstown和BoonKent区域面临着不小的竞争，而The Pinnacle @ Duxton却能继续在Tanjong Pagar地区独领风骚！
当然新加坡南部濒水区域的发展已经在进行中了，下一个百万组屋的竞争对手可能很快就会出现
我们就拭目以待吧。
“投资“百万组屋的代价？
当然百万组屋的价值并不一定会match valuation，也就是你得出COV，而且还不少。
另外就是贷款是受限于MSR的30%限制，杠杆大幅减少，同时你的收入要够高或者现金够多才行。
2008年推出的Cityview @ BoonKeng，五房式53w-72w的售价 也是创下纪录。姑且认为高楼65w-70w左右的的BTO入场价，10多年增值50%也算不坏，但是不要忘了中途进场百万接盘的朋友，接下来潜力如何呢？有请这位大妈出场：
有兴趣的朋友可以做下功课，同等文庆区域2015-2020年的公寓涨幅和CITYVIEW组屋相比如何？“投资客”的大笔现金是不是物尽其用呢？想深挖的可以私信: rammztein
大妈的真知灼见先放一边，砖家的意见听下也无妨:
我就不班门弄斧了。
综上所述，鉴于目前全球处于史无前例的大放水阶段
美帝的2万亿美元
G20的5万亿美元
当然少不了天朝的份：
坡县当然也难以独善其身
百万组屋作为坡县HDB系统独特并且稀有的产物，短期内还会受现金买家追捧，长期来说除了个别地点未必可持续其价值。
接下来小Li飞刀还会持续关注坡县组屋、公寓和EC市场，为大家带来不一样的房产视角
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另外我发现不少朋友，特别是在国内买过房产的，总会纠结贷款问题，总是想着少付利息。
我就给大家介绍个概念，这个概念就叫做 time value of money 。什么意思呢？它指的是，随着时间的流逝，钱总是在变得越来越不值钱。所以当你十年后回头看现在咬牙做的决定都不是什么事儿。
参考文章：当钱不值钱，聪明人是怎么做的
同理关于贷款，如何用明天稀释过的的钱来还房子：
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话说坡县买房大家优先考虑啥？地点、户型、朝向、升值空间？
还是优先考虑以下大方向？
也欢迎和我约个咖啡：rammztein